Často kladené otázky
Potrebujete poradiť?
0950 489 449
Aké sú základné podmienky pre poskytnutie hypotéky?
Medzi základné podmienky na získanie hypotekárneho úveru patrí vek žiadateľa minimálne 18 rokov, preukázateľný príjem v dostatočnej výške či už zo závislej činnosti, podnikania alebo iného oficiálneho príjmu.
Žiadateľ musí byť občanom EÚ, musí zdokladovať účel použitia prostriedkov a úver musí byť zabezpečený nehnuteľnosťou alebo pozemkom (nemusí byť vo vlastníctve žiadateľa), ktorá sa nachádza na území Slovenska.
Koľko mesiacov musím mať príjem a koľko mesiacov banka overuje?
Štandardne platí, že pracovný pomer musí trvať minimálne 6 mesiacov na to, aby bolo možné v banke žiadať o hypotekárny úver. V špecifických prípadoch je možné na výnimku požiadať o úver aj v prípade príjmu trvajúceho iba 3 mesiace, nejde avšak o štandardný proces.
V závislosti od bánk dochádza následne k overovaniu príjmu za 6 alebo 12 mesiacov (prípadne 3 mesiacov), pričom výška akceptovateľného príjmu priamo ovplyvňuje maximálnu výšku úveru, ako aj prípadnú výšku úrokovej sadzby (v prípade, že banka má úrokovú sadzbu závislú od bonity klienta).
Je možné zobrať hypotéku na rekreačnú chatu alebo apartmán?
Áno, je. V prípade, že je rekreačná chata preukázateľne využívaná na celoročné bývanie, viaceré z bánk sú schopné financovať ju s podmienkami veľmi podobnými štandardnému rodinnému domu. V opačnom prípade je možné riešiť hypotéku s nižším financovaním a kratšou splatnosťou.
V prípade apartmánov závisí od toho, či ide skutočne o apartmán (daná nehnuteľnosť nespĺňa všetky podmienky ako napr. svetlo-technické normy) alebo ide o byt, ktorý je kvôli katastrálnym obmedzeniam zapísaný ako apartmán. V prvom prípade banky štandardne ponúkajú nižšie % LTV ako aj kratšiu splatnosť, v druhom prípade sa dá v prípade niektorých bánk skúsiť na výnimku získať štandardné podmienky.
Akým spôsobom prebieha financovanie výstavby (tranžové čerpanie)?
Tranžové čerpanie je na rozdiel od jednorazového čerpania rozdelené na viacero častí, tzv. tranží. V prípade výstavby má banka štandardne stanovené fázy výstavby nehnuteľnosti, po ktorých dosiahnutí a zdokladovaní (fotografiami) vždy spätne vypláca jednotlivé tranže, až do výšky 80% z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti.
Alternatívou k financovaniu výstavby nehnuteľnosti prostredníctvom tranžového čerpania je založenie inej nehnuteľnosti, vďaka čomu je možné jednorazovo získať prostriedky na výstavbu. Následne je možné po dokončení výstavby a skolaudovaní nehnuteľnosti preniesť bremeno na túto nehnuteľnosť.
Na koľko rokov je možné zobrať hypotéku?
Štandardne je možné zobrať hypotéku na 30, respektíve v prípade niektorých bánk až 40 rokov. Limitom je však aj samotný vek dlžníkov a spoludlžníkov vstupujúcich do úveru. V prípade väčšiny bánk platí, že vstúpiť do hypotekárneho úveru je možné približne do dôchodkového veku, pri už existujúcom úvere býva štandardne splatnosť hypotéky do dovŕšenia 70. roku života (v závislosti od banky).
Koľko spoludĺžnikov môže byť na úvere?
V prípade väčšiny bánk je limit na spoludĺžnikov na úvere nastavený na troch ľudí, v niektorých bankách môžu vstúpiť do úveru aj štyria spoludĺžnici.
Koľko stojí znalecký posudok?
V prípade väčšiny bánk je limit na spoludĺžnikov na úvere nastavený na troch ľudí, v niektorých bankách môžu vstúpiť do úveru aj štyria spoludĺžnici
Ako starý môže byť znalecký posudok?
Štandardne banky vyžadujú, aby znalecký posudok nebol starší ako 1 rok. V prípade refinančného úveru však väčšina bánk akceptuje znalecký posudok starý do 3, respektíve až 5 rokov.
Akým spôsobom funguje branie hypotéky pri developerskom projekte?
V prvom rade je podstatné vedieť, ktoré banky majú vami vybraný developerský projekt tzv. „nastavený“. Inak povedané, sú schopné riešiť financovanie nehnuteľností v danom projekte aj pred tým, ako budú oficiálne zapísané na liste vlastníctva.
V takomto prípade závisí následne od konkrétnych podmienok financovania z pohľadu banky, ako aj platobných podmienok developera. Vo všeobecnosti však možno povedať, že banky spravidla vyplácajú poslednú platbu, pri ktorej je v prípade vyššieho percenta financovania možné spätne preplatiť už vynaložené prostriedky.
Koľko stojí sprostredkovanie úveru?
Pokiaľ sa rozhodnete využiť naše služby a poradenstvo, nebude vás to stáť vôbec nič. Naše služby totiž platia banky, ktoré ponúkajú odmenu za spracovanie hypotekárneho úveru pre zazmluvnených externých partnerov, ako sme my.
Ide o tzv. „win-win-win“ situáciu, kedy vy ako klient máte možnosť získať na jednom mieste odborné poradenstvo, pomoc a informácie o podmienkach všetkých bánk na trhu a ich špecifikách, banka zas má možnosť ušetriť nemalé prostriedky vďaka tomu, že značnú časť práce odvedieme my, pričom naša spolupráca pre nich nepredstavuje žiadne náklady. Vďaka tomu máme možnosť pomáhať vám s riešením vášho bývania bez toho, aby vás to stálo akékoľvek prostriedky navyše.
Aký je rozdiel medzi úrokovou sadzbou a RPMN?
Ročná percentuálna miera nákladov predstavuje percentuálne vyjadrenie celkových nákladov spojených s úverom. Do výpočtu RPMN nevstupuje teda iba úroková sadzba, ale taktiež všetky dodatočné poplatky, ako napríklad poplatok za poskytnutie úveru, náklady na kataster, znalecký posudok a pod. Z tohto dôvodu je RPMN vždy minimálne na úrovni úrokovej sadzby a udáva skutočné náklady na daný úver.
Preto pokiaľ chceme porovnať viaceré úverové produkty, je potrebné sledovať RPMN a nie iba úrokové sadzby. Veľmi ľahko sa totiž môže stať, že produkt s na prvý pohľad vyššou úrokovou sadzbou, je na konci dňa výhodnejší (má nižšie RPMN) ako úver, ktorý síce má nižšiu úrokovú sadzbu, ale vyššie dodatočné vedľajšie náklady a poplatky.
Aké poplatky a náklady súvisia s vybavením hypotéky?
Medzi štandardné poplatky, ktoré súvisia s vybavením hypotekárneho úveru patrí:
- poplatok za ohodnotenie nehnuteľnosti / znalecký posudok (pri byte štandardne cca 150 EUR, pri dome cca 250 EUR)
- poplatok za návrh na vklad záložného práva na katastri – 66 EUR
- poplatok za poskytnutie úveru (v závislosti od banky a aktuálnych kampaní)
Medzi dodatočné náklady patrí ešte poistenie zakladanej nehnuteľnosti. Nepovinné ale odporúčané je mať uzatvorené taktiež životné poistenie, ktoré chráni ako vás, tak aj vašu rodinu v prípade neočakávaných životných udalostí.
Je potrebné uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti k hypotéke?
Áno, ak je predmetom zabezpečenia nehnuteľnosť, je potrebné zakladanú nehnuteľnosť / nehnuteľnosti poistiť. Táto povinnosť neplatí v prípade pozemkov, pričom poistenie nehnuteľnosti odporúčame vždy uzatvoriť na reálnu hodnotu nehnuteľnosti, nie na výšku úveru. V opačnom prípade sa totiž vystavujete riziku podpoistenia.
Koľko štandardne trvá vybavenie hypotekárneho úveru?
Celkový čas, za ktorý je sfinalizované sprocesovanie hypotekárneho úveru, závisí od komplexnosti daného prípadu, doloženia všetkých potrebných dokladov a splnení podmienok stanovených bankou.
Štandardne sa dĺžka celého procesu pohybuje cca v rozpätí cca od 2 do 4 týždňov.
Aké doklady sú potrebné k vybaveniu hypotéky?
Medzi základné doklady, ktoré sú potrebné k vybaveniu hypotéky patria:
- identifikačné doklady osôb vstupujúcich do úveru
- doklady potvrdzujúce účel poskytnutia úveru (kúpna zmluva, stavebné povolenie, …)
- doklady k zakladanej nehnuteľnosti / nehnuteľnostiam – prioritne znalecký posudok
- v prípade, ak nie je možné overiť príjem prostredníctvom sociálnej poisťovne – potvrdenie o príjme
Je možné hypotekárny úver predčasne splatiť?
Áno, hypotekárny úver je možné predčasne splatiť ako v čase konca fixácie (kedy je predčasné splatenie hypotéky bezplatné), ako aj mimo dátumu refixácie – v takomto prípade s poplatkom 1% zo zostávajúcej výšky úveru (nesplatenej istiny).
Podobne je možné mimoriadne splatiť taktiež len časť hypotekárneho úveru formou mimoriadnej splátky, a to až do výšky 20% z výšky úveru raz ročne (bez poplatku). V prípade mimoriadnej splátky prevyšujúcej 20% z výšky úveru je bankou účtovaný poplatok vo výške 1%.
Na aký účel je možné zobrať hypotekárny úver?
Medzi štandardné účely na ktoré je možné zobrať hypotéku patrí kúpa nehnuteľnosti, výstavba alebo zmena dokončenej stavby, rekonštrukcia, refinancovanie, vysporiadanie dedičských podielov, BSM alebo podielového spoluvlastníctva.
Hypotéku je možné zobrať taktiež bez dokladovania účelu, pričom v takomto prípade sa konkrétne podmienky bánk ako výsledná splatnosť, % LTV a úroková sadzba, v závislosti od konkrétnej banky líšia oproti štandardnej hypotéke s preukázaním účelu.
Je možné podať žiadosť o hypotéku aj bez vybranej nehnuteľnosti?
V prípade väčších bánk je možnosť podať do banky žiadosť aj bez špecifikovania konkrétnej nehnuteľnosti. Vďaka tejto možnosti viete dopredu zistiť predbežnú výšku úveru a máte tak možnosť hľadať nehnuteľnosť v konkrétnej cenovej relácii, ktorú bude možné financovať prostredníctvom hypotéky.
V prípade menších bánk bohužiaľ táto možnosť nie je, nakoľko väčšina z nich má nastavené systémy tak, že už pri zadávaní žiadosti je nutné špecifikovať konkrétnu nehnuteľnosť, ktorou bude daný úver zabezpečený.
Kedy je možné refinancovať starý úver / preniesť ho do inej banky?
Refinancovanie hypotekárneho úveru je možné urobiť kedykoľvek, avšak mimo dátumu refixácie vás bude vyplatenie vášho aktuálneho úveru novým, stáť 1% výšky aktuálneho záväzku (poplatok za predčasné splatenie úveru). V prípade výraznejšie lepších podmienok na novom úvere je avšak veľakrát výhodnejšie refinancovať váš úver novým aj za cenu tohto 1%-ného poplatku.
Ako dlho platí ponuka banky pre hypotekárny úver?
Štandardne platí, že ponuka bánk po zadaní oficiálnej žiadosti je platná 1 mesiac. V prípade, že od podania žiadosti napríklad do špecifikovania konkrétnej nehnuteľnosti uplynie viac ako 1 mesiac, je potrebné opätovne do banky podať žiadosť o úver.
Je možné získať hypotéku na plnú výšku kúpnej ceny nehnuteľnosti?
Maximálna možná výška hypotéky ktorú aktuálne banky poskytujú, je 90% z výšky hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. V prípade založenia iba kupovanej nehnuteľnosti nie je preto možné momentálne získať hypotéku na 100% LTV.
V prípade potreby financovania plnej kúpnej ceny prostredníctvom úveru je najjednoduchšou a najvýhodnejšou možnosťou založenie dodatočnej nehnuteľnosti, vďaka čomu je vám banka schopná požičať až do 90% zo súčtu hodnoty týchto nehnuteľností. Alternatívou je taktiež dofinancovanie zvyšných prostriedkov prostredníctvom stavebného alebo spotrebného úveru.
Dá sa zistiť maximálna výška úveru, akú je banka ochotná poskytnúť?
Áno, dá. Jednou z možností je obrátenie sa na nás, pričom na základe informácií ohľadom vašich aktuálnych záväzkov, výšky a druhu vášho príjmu a niekoľkých doplňujúcich informácii sme vám schopní s veľkou presnosťou povedať, do akej výšky je vo vašom prípade možné zobrať hypotekárny úver.
Druhou možnosťou je oficiálne podanie žiadosti do vybraných bánk. S podaním oficiálnej žiadosti o úver súvisí taktiež dopyt do sociálnej poisťovne prostredníctvom ktorého banky overujú výšku príjmu, ako aj dopyt do úverového registra, ktorý slúži na overenie vašich záväzkov.
Aké druhy príjmu akceptujú banky?
Medzi štandardne bankami akceptovateľné príjmy patria:
- príjmy zo zamestnania – ideálne trvalý pracovný pomer na dobu neurčitú, možné ale riešiť úver aj v prípade zamestnania na dobu určitú (dokladovanie za 3, 6 až 12 mesiacov – v závislosti od banky)
- príjmy z podnikania – živnosť na základe daňového priznania, živnosť na základe % z tržieb (paušálne výdavky), s.r.o. na základe obratov, príjem z dividend cez daňové priznanie FO
- príjem z prenájmu (musí byť na účet)
- doktorantské štúdium
- príjem z členských komôr
- dôchodok – starobný, vdovský a výsluhový dôchodok (v závislosti od banky)
- štátne dávky (napr. rodičovský príspevok)
Kedy je potrebné dokladovať príjem?
Banky overujú príjem vždy v prípade brania nového úveru. Pokiaľ ide iba o tzv. čisté refinancovanie, teda refinancovanie už existujúceho hypotekárneho úveru bez jeho navýšenia (prípadne navýšenia max. o 5% / 2000 eur), banky príjem v prípade bezproblémového splácania neoverujú.
U niektorých bánk však platí, že aj v prípade čistého refinancovania ide z ich strany dopyt do Sociálnej poisťovne, kde musí byť overený aspoň určitý minimálny príjem, napr. 400 eur mesačne.
Akým spôsobom prebieha financovanie výstavby rodinného domu prostredníctvom hypotéky?
V prípade financovania výstavby rodinného domu existuje viacero možností, ako daný proces dotiahnuť do úspešného konca.
Najjednoduchšou alternatívou je založenie dodatočnej nehnuteľnosti, vďaka čomu je vám banka schopná požičať jednorazovo dostatočné množstvo prostriedkov, na dokončenie minimálne hrubej stavby.
V opačnom prípade máte možnosť využiť tzv. tranžové čerpanie, ktoré v preklade znamená, že budete banke postupne dokladovať (prostredníctvom fotodokumentácie) váš postup v rámci výstavby, pričom banka vám postupne na základe splnenia konkrétnych etáp výstavby uvoľňovať dodatočné prostriedky v závislosti od aktuálne hodnoty rozostavanej nehnuteľnosti.
Tento proces je štandardne o čosi komplikovanejší, avšak v porovnaní s minulosťou je dnes výrazne jednoduchší a menej náročný.
Možnosťou je taktiež založenie samotného stavebného pozemku a čerpanie úveru naň, v takomto prípade avšak upozorňujeme, že je potrebné čerpať úver na daný pozemok ešte pred začatím výstavby. V opačnom prípade môžu mať banky problém s akceptovaním daného pozemku ako zabezpečenia.